Mediazione in condominio: l’amministratore può agire senza delibera assembleare
Con la Riforma Cartabia e l’introduzione dell’art. 5-ter del D.Lgs. 28/2010, i poteri dell’amministratore di condominio in materia di mediazione sono stati profondamente ridisegnati. Oggi può attivare, aderire e partecipare alla procedura in piena autonomia, senza attendere il via libera dell’assemblea.
Le controversie condominiali sono tra le più frequenti nel panorama del contenzioso civile italiano. Liti sui rumori, sui lavori alle parti comuni, sulle spese di gestione: ogni condominio è, potenzialmente, un terreno fertile per il conflitto. Prima di arrivare in tribunale, però, la legge impone un passaggio obbligatorio: il tentativo di mediazione. E da quando è entrata in vigore la cosiddetta Riforma Cartabia, le regole su chi può sedersi al tavolo della mediazione — e con quali poteri — sono cambiate in modo significativo.
La mediazione condominiale è obbligatoria: cosa significa
Sin dall’originario testo del D.Lgs. 28/2010, la materia condominiale rientra nell’alveo in cui la mediazione si pone come condizione di procedibilità della domanda giudiziale. In parole semplici: chi vuole portare in giudizio una controversia condominiale deve prima tentare la mediazione. Solo se questo tentativo fallisce — o se la controparte non si presenta — il giudice può essere adito.
Il D.Lgs. 28/2010 considera l’esperimento della mediazione come condizione di procedibilità per i giudizi in materia di condominio: il legislatore ha ritenuto di rendere obbligatoria la mediazione in tale materia in un’ottica deflattiva del carico di lavoro della magistratura.
Questo significa che, se si salta il passaggio della mediazione, il giudice non può nemmeno esaminare il merito della causa: la dichiara improcedibile.
Prima della Riforma Cartabia: l’assemblea decideva tutto
Fino all’entrata in vigore della Riforma Cartabia, il sistema era molto più rigido. Secondo la precedente formulazione, l’amministratore aveva necessità di un esplicito mandato assembleare per aderire alla procedura di mediazione, così come per partecipare agli incontri.
In pratica, il procedimento prevedeva almeno due momenti in cui si rendeva necessario l’intervento deliberativo dell’assemblea:
- delibera autorizzativa a partecipare al procedimento di mediazione;
- delibera autorizzativa per approvare la proposta di mediazione.
Il risultato era spesso paradossale: la mediazione — pensata per essere rapida e snella — si impantanava nelle difficoltà di convocazione dell’assemblea, nei quorum da raggiungere, nei tempi tecnici della burocrazia condominiale. La disposizione mira a garantire maggiore velocità e impulso alle procedure di mediazione in materia condominiale, spesso “rallentate” o bloccate dalle difficoltà di convocazione assembleare.
L’art. 5-ter D.Lgs. 28/2010: la svolta della Riforma Cartabia
Con il D.Lgs. 149/2022 — la cosiddetta Riforma Cartabia, pienamente operativa dal 30 giugno 2023 — il legislatore ha introdotto una norma destinata a cambiare le carte in tavola: l’art. 5-ter del D.Lgs. 28/2010.
Il testo della disposizione è chiaro:
«L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale al quale è allegato l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile.»
La nuova previsione introduce dunque una nuova legittimazione processuale (di fonte legale) in capo all’amministratore condominiale a partecipare alla procedura di mediazione.
L’amministratore, dunque, non sarà più condizionato nella partecipazione al procedimento di mediazione dal previo ottenimento di una delibera autorizzativa, ma potrà attivare, aderire e partecipare alla mediazione essendovi legittimato ex lege.
Cosa significano concretamente i tre verbi della norma
Il Tribunale di Sassari, con la sentenza n. 1216/2025, ha sottolineato che l’utilizzo dei verbi “attivare, aderire e partecipare” da parte del legislatore è tutt’altro che casuale: essi risultano descrittivi delle azioni che l’amministratore di condominio può compiere del tutto autonomamente nel procedimento di mediazione. “Attivare” implica la facoltà di dare impulso al procedimento, presentando l’istanza di mediazione all’organismo competente. “Aderire” si riferisce alla possibilità di accettare un invito alla mediazione proveniente dalla controparte o dall’organismo.
In sintesi:
- Attivare: l’amministratore può depositare lui stesso la domanda di mediazione;
- Aderire: può accettare l’invito a partecipare quando è il condominio ad essere chiamato in mediazione;
- Partecipare: può presenziare agli incontri con il mediatore, senza attendere alcuna delibera preventiva.
Il ruolo (residuo) dell’assemblea: quando interviene
L’autonomia dell’amministratore non è illimitata. L’approvazione dell’assemblea è richiesta solo successivamente, per ratificare l’accordo raggiunto o la proposta conciliativa del mediatore.
Il verbale al quale è allegato l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile.
Se l’assemblea non delibera entro quel termine, la conciliazione si intende non conclusa. Il meccanismo è quindi il seguente:
- L’amministratore avvia o aderisce alla mediazione autonomamente;
- Gli incontri si svolgono con il mediatore;
- Se si raggiunge un accordo o il mediatore formula una proposta, l’assemblea viene convocata per approvare o respingere;
- Solo con la delibera assembleare (con le maggioranze dell’art. 1136 c.c.) l’accordo diventa definitivo e vincolante.
Le ragioni della legittimazione dell’amministratore in sede di mediazione senza il mandato preventivo dell’assemblea condominiale sono legate alla necessità di abbreviare i tempi nella fase iniziale della mediazione, salvo poi chiedere l’intervento di rettifica dell’accordo in una fase successiva.
La giurisprudenza conferma: niente procura preventiva
La sentenza n. 1216/2025 del Tribunale di Sassari ha stabilito che l’amministratore di condominio è legittimato ad attivare, aderire e partecipare al procedimento di mediazione obbligatoria senza necessità di una specifica procura o delibera assembleare, riconoscendogli una legittimazione autonoma e piena in relazione al procedimento di mediazione obbligatoria.
Riconoscergli la facoltà di agire in mediazione senza un’autorizzazione assembleare per ogni singolo caso si traduce in un riconoscimento della sua competenza e della sua capacità di valutare l’opportunità di intraprendere un percorso di risoluzione negoziata.
Va però segnalato che non tutta la giurisprudenza si è allineata in modo uniforme. Per il Tribunale di Roma, in una pronuncia del 2023, l’amministratore di condominio può partecipare alla mediazione solo se autorizzato dall’assemblea con la maggioranza prevista dall’art. 1136, 2° co., c.c. Si tratta tuttavia di una posizione che si riferisce a fattispecie ante-riforma o a interpretazioni più restrittive, mentre l’orientamento prevalente post-Riforma Cartabia va nella direzione opposta.
Cosa cambia per i condomini
Per chi vive in un condominio, questa evoluzione normativa ha conseguenze pratiche concrete:
- Tempi più rapidi: l’amministratore non deve più attendere la convocazione dell’assemblea per sedersi al tavolo della mediazione;
- Minori costi iniziali: si evitano i costi e i ritardi legati alla convocazione assembleare preventiva;
- Maggiore efficacia della mediazione: la procedura può svolgersi nei tempi previsti dalla legge, senza rinvii;
- Accordo sempre sottoposto all’assemblea: i condomini mantengono il controllo sull’esito finale, poiché nessun accordo è vincolante senza la loro approvazione.
Non esiste una norma in grado di impedire ai singoli condomini di prendere parte alla procedura di mediazione, ma a loro non sarà concesso di partecipare in modo attivo agli incontri: solo il mediatore può decidere se dare la parola o meno a questi soggetti. L’unico legittimato a stare in mediazione è l’amministratore, in rappresentanza di tutti i condomini.
Le questioni condominiali da portare in mediazione richiedono fondamentalmente la conoscenza di questioni giuridiche complesse, ragion per cui è decisamente consigliabile nominare un legale, capace di fornire adeguata assistenza all’amministratore in sede di mediazione.
La riforma ha dunque ridisegnato in modo equilibrato il rapporto tra amministratore e assemblea nella mediazione condominiale: più autonomia nella fase di avvio, per garantire celerità; piena sovranità assembleare nella fase decisionale, per tutelare i diritti di tutti i condomini. Comprendere questo meccanismo è il primo passo per affrontare una controversia condominiale con consapevolezza, evitando errori procedurali che potrebbero compromettere la possibilità stessa di accedere alla giustizia.