Mediazione obbligatoria e comunione ordinaria: cosa cambia per l’avvocato dopo Perugia n. 1077/2025

Il Tribunale di Perugia, con la sentenza n. 1077 del 1° settembre 2025, ha tracciato un confine netto: nella comunione ordinaria, la mediazione obbligatoria non è una condizione di procedibilità universale. Conoscere i limiti esatti di questo obbligo è oggi indispensabile per gestire correttamente il processo e prevenire eccezioni infondate.

La mediazione obbligatoria è uno degli istituti processuali che genera più incertezze applicative nella pratica quotidiana. Quando si è di fronte a una controversia tra comproprietari, la prima domanda che ogni avvocato deve porsi è: devo esperire il tentativo di mediazione prima di agire in giudizio? La risposta, come dimostra la recente pronuncia del Tribunale di Perugia, non è sempre scontata — e sbagliare la valutazione ha conseguenze dirette sulla procedibilità della domanda.

Il quadro normativo: cosa dice l’art. 5 del D.Lgs. 28/2010

Il punto di partenza è l’art. 5 del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, come modificato dalla riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022). La norma individua un catalogo di materie per le quali l’esperimento della mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale, ossia un adempimento necessario perché il processo possa proseguire.

Tra le materie elencate figurano, per quanto qui rileva:

  • condominio
  • diritti reali
  • divisione

«Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione […] è tenuto, assistito dall’avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione» (art. 5, comma 1, D.Lgs. 28/2010).

L’improcedibilità per mancato esperimento della mediazione è rilevabile anche d’ufficio dal giudice, e deve essere eccepita dal convenuto o rilevata d’ufficio non oltre la prima udienza; se la mediazione non è stata esperita, il giudice assegna alle parti un termine di quindici giorni per depositare l’istanza presso un organismo.

La posta in gioco, dunque, è alta: un errore di qualificazione della controversia può bloccare il giudizio sin dall’inizio.

Il caso deciso dal Tribunale di Perugia

Il Tribunale di Perugia, con la sentenza n. 1077 del 1° settembre 2025, ha stabilito che nella comunione ordinaria la mediazione è richiesta solo per la divisione del bene o lo scioglimento della comunione; non si applica quindi all’impugnazione della delibera con cui un comproprietario al 50% decide di locare il bene comune, non configurandosi un condominio.

Il caso concreto riguardava due ex coniugi, ciascuno titolare del 50% di un immobile. La controversia aveva ad oggetto l’impugnazione di una delibera relativa all’amministrazione dell’immobile in comunione assunta da un comproprietario in assenza dell’altra. Il resistente aveva eccepito l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria, qualificando la controversia come locatizia o condominiale.

Il Tribunale ha respinto l’eccezione, chiarendo due punti fondamentali:

  1. La controversia è di comunione ordinaria, disciplinata dagli artt. 1100 e ss. c.c., e non di una controversia condominiale; non ricorre l’ipotesi del c.d. condominio minimo, che sussiste solo quando i beni, pur inseriti in un unico fabbricato, appartengono in proprietà esclusiva.
  2. La mediazione obbligatoria nella comunione ordinaria ha un perimetro limitato: l’articolo 5, commi 1 e 2, del D.Lgs. n. 28/2010 non impone la mediazione per la comunione ordinaria, se non nei casi di divisione del bene o di scioglimento della comunione; escluso il carattere condominiale della lite, non operano le materie che l’articolo 5 del D.Lgs. n. 28/2010 riserva al condominio.

Nel merito, il Tribunale ha poi annullato la delibera di locazione, rilevando che per gli atti di ordinaria amministrazione è richiesta la maggioranza di cui all’art. 1105 c.c. (almeno il 50% più una quota): in presenza di soli due comproprietari con quote uguali serve l’unanimità e, in difetto, occorre adire l’autorità giudiziaria.

Comunione ordinaria e condominio: una distinzione che conta

La sentenza ruota attorno a una distinzione che nella pratica forense è spesso sottovalutata: quella tra comunione ordinaria e condominio (incluso il cosiddetto condominio minimo).

  • La comunione ordinaria (artt. 1100-1116 c.c.) si configura quando due o più soggetti sono comproprietari di un bene, senza che vi sia una struttura condominiale. È il caso tipico di un immobile indiviso acquistato da due persone, o di un bene ereditato da più coeredi prima della divisione.
  • Il condominio (artt. 1117 e ss. c.c.) presuppone invece la coesistenza di parti in proprietà esclusiva e parti comuni all’interno di un edificio.
  • Il condominio minimo — figura elaborata dalla giurisprudenza — sussiste solo quando i beni, pur inseriti in un unico fabbricato, appartengono in proprietà esclusiva a ciascun comproprietario, con parti comuni condivise.

Quando si è in presenza di semplice comunione ordinaria su un unico bene (ad esempio un appartamento indiviso al 50%), non si è in condominio e non si applicano le norme condominiali — né, per l’effetto, l’obbligo di mediazione previsto per il condominio.

Cosa cambia concretamente per l’avvocato

La decisione chiarisce i limiti dell’obbligo di mediazione nelle controversie tra comproprietari: la condizione di procedibilità non si estende alle cause sull’amministrazione della cosa comune, nemmeno quando l’oggetto è una delibera sulla locazione.

In termini operativi, questo significa che l’avvocato che assiste un comproprietario in una controversia sulla gestione del bene comune deve compiere una valutazione preliminare articolata:

Quando la mediazione è obbligatoria nella comunione ordinaria:

  • Azioni di divisione del bene comune (art. 1111 c.c.)
  • Domande di scioglimento della comunione
  • Controversie qualificabili come diritti reali in senso stretto

Quando la mediazione NON è obbligatoria nella comunione ordinaria:

  • Impugnazione di delibere sull’amministrazione della cosa comune
  • Controversie sulla locazione del bene indiviso decisa da un solo comproprietario
  • Azioni relative alla gestione ordinaria o straordinaria del bene, che non si traducano in una domanda di divisione o scioglimento

La pronuncia è utile soprattutto per distinguere correttamente comunione ordinaria e condominio minimo e per evitare eccezioni di improcedibilità infondate.

Il rischio speculare: l’eccezione di improcedibilità strumentale

La sentenza di Perugia offre anche un’indicazione difensiva importante per chi si trova dalla parte del convenuto. Sollevare un’eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della mediazione in una controversia di comunione ordinaria non avente ad oggetto la divisione o lo scioglimento è, alla luce di questa pronuncia, un’eccezione infondata. Presentarla senza un’adeguata analisi della qualificazione giuridica della lite espone al rischio di una condanna alle spese e, più in generale, a una valutazione negativa da parte del giudice sulla condotta processuale della parte.

D’altro canto, chi agisce in giudizio senza esperire la mediazione in un caso in cui essa è effettivamente obbligatoria incorre nell’improcedibilità della domanda, con conseguente perdita di tempo e costi aggiuntivi per il cliente.

La corretta qualificazione della controversia: il passaggio chiave

Il vero insegnamento pratico di questa sentenza è metodologico. Prima di depositare qualsiasi atto introduttivo in una controversia tra comproprietari, l’avvocato deve rispondere a tre domande:

  1. Qual è la natura del rapporto? Comunione ordinaria o condominio (anche minimo)?
  2. Qual è l’oggetto della domanda? Divisione/scioglimento, oppure amministrazione/gestione del bene comune?
  3. La materia rientra nel catalogo dell’art. 5 D.Lgs. 28/2010? Solo se la risposta è affermativa scatta la condizione di procedibilità.

Solo un’analisi attenta di questi tre livelli consente di scegliere correttamente se avviare la mediazione prima del giudizio o procedere direttamente in sede contenziosa.

La sentenza n. 1077/2025 del Tribunale di Perugia non introduce una regola nuova, ma chiarisce con precisione i confini di una norma che nella pratica viene spesso applicata in modo estensivo — a volte per errore, a volte in modo strumentale. Per l’avvocato che opera nel settore immobiliare e dei diritti reali, tenerla presente significa gestire il processo con maggiore consapevolezza, evitare eccezioni infondate e proteggere il cliente da rallentamenti processuali evitabili..

Fonti